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第 1 条附言 · 2019-07-15 08:56:53 +08:00
聊房价的时候，一般是按照标价的 5%去谈，比如 400 万，就奔着 380 万聊。
虽然说高层买高不买低，但也看下自己喜好，比如我恐高，房子阳台又都是飘窗，所以买了 7 楼。
高层比如 25-30 层的，会有两个设备层，一般集中在 4 楼和 13 楼，看房的时候问清楚，设备层可能会有些噪音或什么的，但也有人比较喜欢，因为楼下的层高会多 20 公分左右。
虽然说高层买高不买低，但也看下自己喜好，比如我恐高，房子阳台又都是飘窗，所以买了 7 楼。
高层比如 25-30 层的，会有两个设备层，一般集中在 4 楼和 13 楼，看房的时候问清楚，设备层可能会有些噪音或什么的，但也有人比较喜欢，因为楼下的层高会多 20 公分左右。
第 2 条附言 · 2019-07-15 08:57:09 +08:00
小户型就注定不会有太好的朝向，北方一般讲究正南正北，但多梯多户的高层，基本不可能，所以一定要一面冲南，或者东南，尽量不要选择西南，北京的夏季时间比较长，四月底就开始能热到 10 月，朝西会很热。
完全不冲南的户型，如果不是预算紧张，建议谨慎入手
完全不冲南的户型，如果不是预算紧张，建议谨慎入手
第 3 条附言 · 2019-07-15 10:36:34 +08:00
购买资格：
这里只介绍一下外地在京社保&纳税满五年的情况。
⚠️⚠️⚠️ 请大家一定要重视在京连续的社保缴纳，哪怕低一些也不要断，纳税如果曾经断过两个月之内的，可以视为连续，但不得超过 2 个月，社保不允许断缴或补交，很严很严！
连续的 60 个月的算法，不要陷入误区， [举例] 并不是 10 年 7 月-15 年 7 月，其实 15 年的 5 月底 6 月初就差不多了，可以视为第 59 个月的时候就可以买了。
北京市社保网站的查询记录一般是延后两个月，即 7 月只能查看到 5 月的，建议大家在即将满 58 个月时候就开始看房，同时找一家中意的小区中介，要求他们提交资质验证，验证需要提供身份证、户口本个人及首页、北京市居住证（一定要办，且提前办），验资可以提交多次，没有什么影响，验资结果一般第二个工作日就能出来，是住建委反馈给链家的。
这里只介绍一下外地在京社保&纳税满五年的情况。
⚠️⚠️⚠️ 请大家一定要重视在京连续的社保缴纳，哪怕低一些也不要断，纳税如果曾经断过两个月之内的，可以视为连续，但不得超过 2 个月，社保不允许断缴或补交，很严很严！
连续的 60 个月的算法，不要陷入误区， [举例] 并不是 10 年 7 月-15 年 7 月，其实 15 年的 5 月底 6 月初就差不多了，可以视为第 59 个月的时候就可以买了。
北京市社保网站的查询记录一般是延后两个月，即 7 月只能查看到 5 月的，建议大家在即将满 58 个月时候就开始看房，同时找一家中意的小区中介，要求他们提交资质验证，验证需要提供身份证、户口本个人及首页、北京市居住证（一定要办，且提前办），验资可以提交多次，没有什么影响，验资结果一般第二个工作日就能出来，是住建委反馈给链家的。
第 4 条附言 · 2019-07-15 10:45:59 +08:00
买房的时候除了各种周边环境、地铁、小区等硬性条件要看之外，也需要留意房子之前是自主还是出租过，很明显，自主的一般房主都会保持的比较好，不着急装修或准备回回血再说的话，可以交房之后整体保洁一遍，直接入住。终归这年头简单买套家电，1 万多也足够了。 家具可以拿宜家和淘宝的先过渡。
呃 有点偏题，想说的是，如果已经结婚，并且有孩子的买家，一定要注意，原来房子的学籍问题，国家要求 6 年一个周期才能有一个学籍（相当于真实成长期）
简单理解就是，你如果目前没孩子，买了这套房，哪怕卖家今年刚给自己小孩办了入学，你也不会受影响，因为等你有了孩子且上学肯定不止 6 年。
但如果房主刚给自己孩子用了，且你的还在已经超过两岁了，那就主要注意了。
呃 有点偏题，想说的是，如果已经结婚，并且有孩子的买家，一定要注意，原来房子的学籍问题，国家要求 6 年一个周期才能有一个学籍（相当于真实成长期）
简单理解就是，你如果目前没孩子，买了这套房，哪怕卖家今年刚给自己小孩办了入学，你也不会受影响，因为等你有了孩子且上学肯定不止 6 年。
但如果房主刚给自己孩子用了，且你的还在已经超过两岁了，那就主要注意了。
第 5 条附言 · 2019-07-15 11:54:52 +08:00
购买的流程：
（所有流程建立在买家北京市购房资格审核通过）
1、签约：双方现场在中介的干预下谈好价格，直接签合同。
2、支付定金：定金没有固定价格，视卖家要求，但也可以视买家情况商量，比如 10 万，直接转账。如果订单分多笔，另外的金额可以打到链家的担保账户，一般是 7 天内。
3、网签：中介一般当天开始连夜给你准备网签资料，等待 2-3 天出结果，这一步不需要你出面。
3.1、这之间可以找你公司负责公积金的同事提取你账户你的所有钱，一般当天提交，当天晚上或第二天就可以收到钱，但中介一般会跟你说 7 个工作日，实际不用。
4、面签：中介让你选择公积金和商业贷款的银行，一般都会选择工资卡所在行，但中介会推荐交通银行，因为交行营业部在东三环，招行在石景山（中介也不愿意折腾吧）但没关系，都是听买家的，然后定时间，中介和买家一起去面签，所有材料由中介出面准备，买家主要去现场签字，且只需要去一趟。
5、缴税：中介和你去地税局纳税，满五唯一就是 1%的税。
6、过户：房屋过户手续，领取产权证，用户办理房产抵押，工本费 80，住建委收。
7、放款：中介去递送新的房本，银行开始安排放款
8、结案：卖家收到银行直接转账的贷款，至此交易完成。
（所有流程建立在买家北京市购房资格审核通过）
1、签约：双方现场在中介的干预下谈好价格，直接签合同。
2、支付定金：定金没有固定价格，视卖家要求，但也可以视买家情况商量，比如 10 万，直接转账。如果订单分多笔，另外的金额可以打到链家的担保账户，一般是 7 天内。
3、网签：中介一般当天开始连夜给你准备网签资料，等待 2-3 天出结果，这一步不需要你出面。
3.1、这之间可以找你公司负责公积金的同事提取你账户你的所有钱，一般当天提交，当天晚上或第二天就可以收到钱，但中介一般会跟你说 7 个工作日，实际不用。
4、面签：中介让你选择公积金和商业贷款的银行，一般都会选择工资卡所在行，但中介会推荐交通银行，因为交行营业部在东三环，招行在石景山（中介也不愿意折腾吧）但没关系，都是听买家的，然后定时间，中介和买家一起去面签，所有材料由中介出面准备，买家主要去现场签字，且只需要去一趟。
5、缴税：中介和你去地税局纳税，满五唯一就是 1%的税。
6、过户：房屋过户手续，领取产权证，用户办理房产抵押，工本费 80，住建委收。
7、放款：中介去递送新的房本，银行开始安排放款
8、结案：卖家收到银行直接转账的贷款，至此交易完成。
第 6 条附言 · 2019-07-15 13:26:09 +08:00
想到了一点，再补充一个：
（其实这个我是持怀疑态度的，因为到现在我也没查询具体信息）
据中介说，北京，四环和五环能贷款的额度是不一样的，越往外越低，比如四环外可以带 250 万，五环外就只能 210 万，所以看房子，不要只考虑总价，目前来看，四五环的一居，总价看起来不会差很多的，但确实五环外小区会更新一些，面积也会稍大一些，但首付有限的前提下，差出来的几十万的贷款，往往四环的会更合适。
另外两点我个人在挑房子的想法是：
1、四外-常营 黄渠附近差出来 10 几公里，这是实打实的距离因素。
2、越靠近市区的房子升值空间越大，也更加出租。
（其实这个我是持怀疑态度的，因为到现在我也没查询具体信息）
据中介说，北京，四环和五环能贷款的额度是不一样的，越往外越低，比如四环外可以带 250 万，五环外就只能 210 万，所以看房子，不要只考虑总价，目前来看，四五环的一居，总价看起来不会差很多的，但确实五环外小区会更新一些，面积也会稍大一些，但首付有限的前提下，差出来的几十万的贷款，往往四环的会更合适。
另外两点我个人在挑房子的想法是：
1、四外-常营 黄渠附近差出来 10 几公里，这是实打实的距离因素。
2、越靠近市区的房子升值空间越大，也更加出租。
第 7 条附言 · 2019-07-16 11:14:47 +08:00
感谢 136 楼 pricesong 提供的信息。
我帖子里提到的任何关于绿中介的内容，均代表我个人的选择，关于中介服务费的问题，也建议大家货比三家，采取各种方式为自己争取最大的优惠。
其中，在 2011 年，北京市有关部门确实下发了，关于降低住宅买卖服务费标准的通知，要求 500 万以内不得高于 2%，但在 2015 年，北京市发改委再次发文，废止了上面当年提到的三份文件。
这也间接的导致了目前某中介 2.7%服务费的收费标准。
我帖子里提到的任何关于绿中介的内容，均代表我个人的选择，关于中介服务费的问题，也建议大家货比三家，采取各种方式为自己争取最大的优惠。
其中，在 2011 年，北京市有关部门确实下发了，关于降低住宅买卖服务费标准的通知，要求 500 万以内不得高于 2%，但在 2015 年，北京市发改委再次发文，废止了上面当年提到的三份文件。
这也间接的导致了目前某中介 2.7%服务费的收费标准。
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loveour 2019-07-15 14:20:19 +08:00
@charzluo #49 前同事买的那里，当时还是期房。印象里他买的大概是 90 平左右，120W+？ 80W 公积金贷款，剩下都是首付。前不久他还和我说挺不错的推荐我也买，不过价格早已不是他那时候的价格了。
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Lavventura OP @battlefield #98 因为首付也不是签合同当天就要支付的，一般可以商量到 30-45 天的周期，这之前大概定金+中介费+其他费用，准备个 30 万左右就可以了。 可以在办理网签之后提取，再慢也一个月足够了，能填上你 20 万的差额。
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Lavventura OP @mnsw #99 其实我有点疏忽了，之前问中介关于中介费的支付时间，答复是当月月底前都可以，应该是为了计业绩，但我交完定金，签了很多份文件后，直接让我把中介费也交了，你知道那会一旦十几万十几万的往外转账，脑门一热就不太差这一笔了，我就给交了。
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Lavventura OP @th00000 #100 关于税费，感谢指正；公积金提取，确实很看公司效率，我是今早来就和经办的同事找了声招呼，提到了确实比较急需这笔钱，同事很 Nice，感激表示当天就配合完。
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Lavventura OP @battlefield #98 我又看了下你的提问，你理解确实有偏差，公积金账户里你积攒下来的余额可以提取出来，只要时间算好，可以作为首付款的一部分补齐，但公积金贷款是无法作为首付的。
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gaodq 2019-07-15 14:52:09 +08:00
请问一下现在银行贷款利率是多少呢？
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justfan 2019-07-15 15:56:40 +08:00
楼主强 首付也得 200 万吧。。
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zhouyg 2019-07-15 16:03:11 +08:00
按比例的话，3% * 400 万，中介费就要将近 10 万了？？
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Lavventura OP @justfan #109 没，一共 160 多。
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Lavventura OP @zhouyg #110 是的，打完折 9.5 万。
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hwcj123 2019-07-15 16:27:49 +08:00
学到了，就差钱实践啦（/大哭）
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robot777 2019-07-15 16:49:25 +08:00
链家吗，中介费折扣好低啊。其他城市，朋友前年买房谈中介费到一个点，当然是小中介，她自己也是牛人
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pagxir 2019-07-15 16:49:36 +08:00 via Android
@Lavventura 还是中介爽。一月买一套，一套就 5%了，卖两年房子就可以自己买一套了。
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icegreen 2019-07-15 16:52:43 +08:00
学习了； 最近也在看东边的房子； 目前看双桥那边，靠南一些的。
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robot777 2019-07-15 16:55:36 +08:00
喜欢楼主房子的户型
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tailf 2019-07-15 16:57:28 +08:00
你的信息看起来也是道听途说的... 你就是刚刚签了个合同，不是自己的经验还是不要乱粘贴的好
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tailf 2019-07-15 17:04:48 +08:00
关于贷款评估值，和地段一分钱关系没有。
银行是金融机构，房子就是这套房子，愿意给你贷多少款只取决于风险：楼龄，以及当前的行情。 目前北京的行情是三年前的价格，所以只要房子不巨老（房龄 40 年以上），商贷评估到 95% 很容易。 组合贷一直 90%，最多到 92% 就是烧高香了。 另外关于中介费，就算你能把 2.7% 谈到 2.2%，对于总价 400 万也不过就是 2 万块钱，这点钱还不如从卖家手里扣。 |
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nicejkkk 2019-07-15 17:05:44 +08:00 via iPhone
老哥 5%够吗，会不会有奇高的价格 等入坑？
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Lavventura OP @tailf #118 嗯，好的。
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Lavventura OP @robot777 #114 其他城市其实不能拿来跟北京对比，很多城市贷款还打折呢...😭
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Lavventura OP @nicejkkk #121 抱歉，没太看懂你问的？ 5% 什么够吗？
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Lavventura OP @tailf #120 北京五环内普通住宅网签不能同时超过总价 468 万，单价 39600 元 /平。五环到六环单价 31800 元，总价 374.4 万元，六环外单价 23760 元，总价 280.8 万元。首套购房普通住宅最高贷款 6.5 成，二套最高贷款 4 成。
这个确实是我去链家乱粘贴的。 |
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tailf 2019-07-15 17:34:22 +08:00
楼主，话说你昨晚睡着了没。。。
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TankyWoo 2019-07-15 17:48:11 +08:00
楼主选的炫特？它的地址位置离十里堡和四惠都还有一些距离啊，不过小户型确实多，70 平以上的都少
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Lavventura OP @tailf #126 睡着了，正常的一天。
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strcmp 2019-07-15 20:46:10 +08:00
买完房是不是就可以放心断保了
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Lavventura OP @strcmp #129 还是别了吧，谁知道以后啥政策，小孩上学貌似现在也看父母社保缴纳情况吧。
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Caan07 2019-07-15 21:47:28 +08:00
如果是刚需或者是教育需要，看菜吃饭。如果是别的目的，请关注四天前的消息：
https://finance.sina.com.cn/roll/2019-07-11/doc-ihytcitm1292698.shtml |
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charzluo 2019-07-16 09:00:09 +08:00
@Lavventura 还是太远了，虽然大家都是北京市管，中 yang 直接管辖暂时是没戏了，2333
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pricesong 2019-07-16 10:57:51 +08:00
我也补充一点，完全可以绿中介看房，记下房子门牌号，然后找其他中介去找房东，起码省一个点的中介费。
另外在 2011 年，为规范住宅买卖经济服务市场价格行为，降低住宅买卖经济服务费用负担，北京市发改委与住建委就联合下发了《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，规定住宅买卖经纪服务收费标准统一不超过 2 ％。 |
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pricesong 2019-07-16 10:59:46 +08:00
@Lavventura 哥们...虽然说现在你已经买完了，再说啥也没用了，但是我还是想说，北京市住建委 2011 年就有规定，中介费不得超 2%，绿中介张口开 2.7%那就是坑小白的.......
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Lavventura OP @pricesong 感谢提醒。我也意识到这个问题了，但综合各方面，也是为了省心吧。就没太在意，价格最终从房价那边多争取了 3 万多，我也就认了。
但你提到的 2011 年那个文件，我查了下，在 2015 年的时候又被北京市发改委废止了。 2015 年底北京发改委又发了《关于废止有关收费文件的通知》（京发改〔 2015 〕 2617 号文）指出，以下三份文件明确为废止文件：一是北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）字〔 1997 〕第 398 号）；二是北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》（京发改〔 2011 〕 1468 号）；三是北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》（京发改〔 2011 〕 1469 号）。 |
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zuijinbuzai 2019-07-16 11:19:09 +08:00
sz xx 家中介, 15 年第一次买 2.4 个点中介费, 没经验, 没怎么砍. 18 年卖, 买家一个点中介费(某公众号平台). 18 年再买, 看房还是链家, 最终定了目标, 就没让链家带看. 还是 xx 家, 死咬住一个点中介费, 砍了一个多小时. 供参考.
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henglei 2019-07-16 11:58:09 +08:00
社保断了两个月，补缴不行吗？断的这两个月有纳税记录，这样的可行吗？
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Lavventura OP @henglei #140 补缴也不可以，纳税别断，可以只用纳税连续 60 个月。
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liuyx7894 2019-07-16 13:29:14 +08:00
我上周末也刚买完，还没有到网签但是快了，没有楼主这么有钱，买的大兴枣园地铁这边的，总价 226，中介费谈不下来了 2.65 ，也不知道买的亏不亏，从历史成交价来说，这个价格能到 16 下半年了，房子没啥毛病，唉现在心比较慌，没买的时候盼着跌，买了以后不敢看了，怕跌了
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Lavventura OP @liuyx7894 #142 自住的话，就不要老想着会跌吧，你又不是投资，跌也好涨也好，也眼下没啥关系。
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Lavventura OP @liuyx7894 #142 我刚看了眼进度，网签都完了，要准备面签了。
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Lavventura OP @TankyWoo #127 ？？？ 四惠，这小区离四惠不近啊，靠近姚家园那边，离十里堡 1.2KM 吧。
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TankyWoo 2019-07-16 14:06:07 +08:00
@Lavventura 炫特我近期去看过两次，成交量算是比较多的一个小区，但是离 6 号和 10 号线确实有些距离，另外这个小区租户比太高了，差不多 4：6 吧，而且几年前炫特是朝阳有名的 X 窝……
不过说真的，如果不是考虑它到地铁有些距离，就它的价格和环境，我觉得算是性价比不错的了，前几天有个 528W 成交的房子就不错 话说方便的话可以发下你买的户型我看看 |
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Lavventura OP @TankyWoo #146 上一页有
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henglei 2019-07-16 18:09:47 +08:00
@Lavventura 我问过中介，有的说五年内有三个月补缴的话不影响，有的说不行。一直不确定哪个是对的，有点犹豫要不要补缴，楼主有了解过吗？
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Lavventura OP @henglei #148 补缴是指在断缴发生的当年，由原所在公司出面办理补缴，不能超过三个月，你现在补缴是没用的。
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xuanxiao 2019-07-16 19:42:41 +08:00
楼主没户口的话，小孩上学会有什么问题吗
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Lavventura OP @xuanxiao 会，幼儿园&小学还行，初中就要开始考虑孩子的上学问题了。
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xuanxiao 2019-07-16 20:10:27 +08:00
@Lavventura 那该怎么解决呢？让孩子回老家上学？
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chrischeng 2019-07-16 22:13:11 +08:00
@hxtheone 感谢，我就是随便问问凑个热闹。。还是应该躲在角落里偷窥大佬们的生活，哈哈
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freezhan 2019-07-16 22:40:52 +08:00
@Lavventura #111 160W 是净首付部分吧？
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xypty 2019-07-17 09:04:13 +08:00
这个标题感觉跟楼主刚买了条鱼一样。。。
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skyler 2019-07-21 13:18:20 +08:00
唉，我在老家买了一套，现在想在北京买，算二套首付太特么高了...
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Lavventura OP @skyler 嗯，317 政策后，首套首贷太重要了 😢
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userdhf 2019-09-23 20:09:55 +08:00
公积金＋贷 250w 还不够的话，该怎么办
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